實施鄉村振興戰略,堅持農業農村優先發展,是做好“三農”工作必須堅持的長期方針,須實現“四個優先”,即在干部配備上優先考慮,在要素配置上優先滿足,在資金投入上優先保障,在公共服務上優先安排,加快補齊農業農村短板。
值不值得開發? 1 清查開發條件 鄉村現有土地、房屋、產業、自然人文等資源,和所在區位、經濟、社會等內外部基本條件,決定了項目地開發的核心導向。 鄉村項目開發條件6大清 2 評估開發價值 根據上述一、清查開發條件中的 1)經濟發展基礎; 2)土地資源基礎; 3)區位交通基礎; 4)泛旅游業資源; 5)農業影響因素; 6)鄉村基礎設施等六大項基礎條件的清查,我們能對鄉村項目建設所需的核心條件作出基本的細化判斷,而鄉村項目是否具備開發價值,也應根據上述的資源及條件清查,做出綜合性的判斷。 總體而言,可以根據如下4大基礎判斷標準,來衡量項目地是否更具發展優勢。 鄉村項目開發價值4大判斷標準 a)是否具備特色產業及發展優勢 鄉村項目打造的成功關鍵在于能夠創造長足、健康的經濟效益,因而具備一定特色產業的村鎮,或具備優良的資源、管理、環境、人才、文化、技術等方面的優勢的村鎮,更加具備發力基礎,能夠相對容易地通過產業鏈整合、產業結構升級,形成具有本地區特色及核心市場競爭力的產業或產業集群。 b)是否具備閑置土地及房屋資源 通常來看,“空心村"或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發條件,因為閑置的農宅、土地等資源更容易進行資產流轉,這將大大減少項目前期的工作難度。而未來鄉村項目的成功打造,將既有利于避免閑置資源的浪費,又能使得偏僻、廢置、無人居住的村落煥發新生。 c)是否具備有利的區位交通條件 不論是農業產業規模化、結構化升級調整,還是農旅融合,都需要項目地具有優良的區位和交通條件,好的區位和交通代表了好的市場對接性和通達性,不僅有利于農副產品的貿易與流通,還有利于旅游市場的開拓與穩定發展。 d)是否具備優良生態及村落風貌 鄉村項目打造需要“三生空間優美”,三生即生產、生活、生態。生態環境優良、鄉土風味濃郁、建筑風貌獨特的村落,具備天然的、原生態的、保存良好的鄉土氣息、村落格局和建筑風格,能夠稱為項目“三生空間"打造的重要載體。 適合怎樣開發? [1] 設定發展目標 a)定位邏輯: b) 目標解析: 根據資源、開發綜合條件、開發價值判斷設計合理的總體戰略定位,將特色產業發展、旅游業融合發展、生態可持續發展、鄉村社會生活提質升級、鄉村文化傳承與自信樹立作為進行通盤考量,理性確定最大的而又最科學的發展野心。 [2] 選擇開發方向 鄉村項目6大開發備選方向 應當如何操盤? 01確定開發主體 1) 村集體統一整合開發 開發邏輯:村集體通過成立專業合作社,以自籌資金的形式,將村里閑置土地及房屋等資產流轉過來,進行統一的整合開發。 2) 村集體與專業旅游公司共同開發 開發邏輯:村集體與專業的旅游開發公司合作,引入外來資金,對村里的閑置資產進行統一流轉、整合開發與專業運營。 02盤活閑置資源 閑置資產流轉是獲取鄉村土地、房屋等資源的主要途徑,是促進城鄉要素流動的有效手段,也是鄉村項目開發必須考慮的首要問題。 農村閑置資產流轉,有利于美麗鄉村建設,有利于農村集體經濟發展,有利于幫助農民增收。鄉村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產,發揮資產價值,進而實現一定收益。 1) 資產流轉的本質 資產流轉的本質是農民資產的使用權出租。當代鄉村體系中,許多農民由于出外務工等原因離開本鄉、本鎮,造成擁有的土地、房屋等資產閑置浪費,土地、房屋等資產的財產權、收益權得不到有效體現。 閑置資產流轉,就是在資產所有權不變的情況下,通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。即資產的所有權的權屬不變,依然歸農民所有,而流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓,農民作為資產的所有者,可以租金、分紅等方式獲取收益。 2) 資產流轉的關鍵 資產能否順暢流轉很大程度上取決于承租方的務農效益,因而,只有在充分尊重農民意愿的條件下,保障長足的經營效益,才能確保項目有能力兌現其對農民租金承諾及分紅利益,才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。 3) 資產流轉的形式 [ a | 出租 ] 出租是在一定期限內,農戶與承租方之間的資產使用權轉移,即農戶作為出租方,自愿將全部或部分資產的一定期限內的使用權出租給承租方,承租方支付農戶固定的收益。承包期限一般由雙方協商確定,最長不超過承包合同的剩余期限。 流轉步驟一般為村集體統一收購(收回)閑置資產;農戶在獲得一次性補償后,自愿放棄土地、房屋等的使用權;承租人和村集體協商租賃價格、租期(一般是20年),并簽訂房屋租賃合同。 [ b | 入股 ] 農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份,與投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體,參與股份制或股份合作制經營,分紅以入股的資產使用權為依據,按經營效益的高低確定股紅數額。 [ c |轉包 ] 土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方,轉包期限由雙方協商確定,但不得超過土地承包合同的剩余期限,且轉包方與發包方的原承包關系不變。 [ d | 出讓 ] 取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設施、城鎮建設、工商業發展等建設用地的需要,被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農民,在按有關規定獲得資金補償后,就將土地使用權交給發包方或當地政府,從而再轉交給建設方,承包方對這部分土地的使用權即行終止。 03系統規劃開發 1) 5大基本開發原則 a) 特色鮮明:保持地域、產業、生態、風貌特色 b) 文脈鮮活:保持鄉土文化的原生性、鮮活性 c) 三產融合:統籌區域產業規劃保障發展動力 d) 宜居宜游:留住生產力,擴大消費吸引力 e) 活力構筑:聚集人氣,防止空村鬼鎮出現 2) 8大功能分區設計 04專業運營管理 1) 確定運營主體 a) 專業運營管理公司 在對閑置資產進行統一整理和開發的基礎上,可以引進專業的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業的運營管理理念,可以有效、專業的管理鄉村酒店,以獲取相應的收益。 b) 村集體統一運營管理 村集體可以通過合作社的形式,對鄉村項目進行統一經營管理。由合作社統一進行結算,在利益分配上以逐年遞增的形式,為入社的閑置農宅合作社農戶分配紅利和租金,從而防止惡性競爭。 2) 緊抓運營要點 a) 推動產業健康發展 經濟是鄉村振興的命脈,產業是經濟發展的核心抓手,具體運營過程中要注意夯實農業產業基礎,做好資源、人才、土地、技術、資金、信息等必要生產要素的配置,推動農業產業鏈延伸,推動農旅融合,有條件的地區深入推進一、二、三產產業融合布局,打好產業結構轉型攻堅戰。 b)塑造鄉村旅游品牌 運營管理過程中,有意識地進行度假品牌培育和塑造,力求以成功特色的項目開發,打造鄉村旅游度假品牌,以完善的運營管理,塑造品牌,并逐漸實現品牌延伸和品牌輸出,在一定區域內進行品牌復制。 c)充分調動農民積極性 一方面,讓農民充分參與其中。優先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業,并積極組織農民培訓,調動農民的積極性;項目開發充分利用鄉村現有資源,在力求不改變居民生產生活方式的基礎上,為農民帶來收益。 另一方面,讓農民真正獲得收益。從農民角度出發,制定切實能夠滿足農民利益的相關政策,進而激發農民參與旅游開發的熱情。 3) 合理利益分配 a) 企業——經濟、品牌、戰略投資效益 鄉村項目的成功開發建設,一方面可以獲得應的經濟回報,另一方面,隨著項目的投資、開發、運營管理及營銷推廣的系統化運作,會形成自身的度假品牌,在一定的區域內會逐漸形成品牌號召力,形成連鎖運營模式,通過模式復制獲取更大的品牌效益。 b) 農民——租金、分紅、工資等收入 鄉村項目中,農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分,即租金收入、分紅收入及工資收入 c) 鄉村——經濟、社會、文化、生態效益 鄉村項目的建設過程中,會同時推進鄉村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業服務等體系的建設,推動鄉村公共基礎設施升級,使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統生活方式得到有機的融合,促進鄉村的可持續發展。